‘Vreemd dat grote oliemaatschappijen nu al vragen om huurverlaging’

Nadat eerder huurders van winkelpanden vanwege gebrek aan klandizie al vroegen om huurverlaging of uitstel van betaling, vragen nu ook verschillende oliemaatschappijen aan hun verhuurders om rekening te houden met de huidige omstandigheden. Hoe coulant moet je als verhuurder zijn als een dergelijk verzoek binnenkomt?

De maatregelen die zijn genomen om verdere verspreiding van het coronavirus te beperken, hebben hun weerslag op tankstations. Zowel op het voorterrein als in de shop is de gemiddelde omzet fors gedaald. Een aantal huurders – waaronder ook een aantal grotere maatschappijen – heeft daarom afgelopen tijd gevraagd om coulance. “Ik heb die signalen uit de markt ook opgevangen. Ik vind het vooral opvallend dat grotere maatschappijen nu al aankloppen bij hun verhuurders”, reageert Dirk van den Berg, partner bij Fort Advocaten. Van den Berg adviseert ondernemers in de tankstationbranche, onder andere op het gebied van contracten met oliemaatschappijen.

Veel contracten die afgelopen jaren zijn afgesloten zijn niet meer omzetgerelateerd, legt Van den Berg uit. “Er wordt steeds vaker een vast bedrag afgesproken. De huurprijs staat daarbij vast voor een periode van 10 of 15 jaar of langer.” De te verwachten afname van het aantal liters brandstof komende jaren is voor veel verhuurders reden om te kiezen voor zekerheid. “Dit is bovendien vaak gedaan om te voorkomen dat de liters op andere locaties weglopen. Als een huurder meerdere locaties in de regio heeft, kan deze er immers voor kiezen om per station een gunstige prijsstrategie te bepalen, afhankelijk van de contractuele afspraken die gemaakt zijn met de verhuurder.”

Zekerheid voor langere tijd

Een reden om een tankstation te gaan verhuren, komt vaak voort uit een gebrek aan rendement. “Ondernemers zijn vaak overgegaan – uitzonderingen daargelaten – tot verhuur van locaties omdat ze er zelf niet meer genoeg uit konden halen. Op deze manier hebben ze zekerheid voor een langere periode. De huur wordt normaal vooraf per kwartaal of per jaar betaald. Het gaat daarbij uiteraard om forse bedragen. Voor kleinere partijen kan dat op dit moment al een opgave zijn.”

Van den Berg ziet er weinig kwaad in om huurders de kans te geven om gespreid te betalen. “Bijvoorbeeld per maand in plaats van per kwartaal. Het gespreid betalen, per maand, leidt niet tot grote nadelen. De overheid adviseert om met elkaar in gesprek te gaan. Dat kun je in mijn ogen prima doen. Vooral voor kleinere partijen kan de huidige situatie lastig zijn. Meedenken is dan zeker goed om te doen. Je schiet er ook niets mee op als deze huurders omvallen.”

Voor een aanpassing van de huurprijs vindt Van den Berg het op dit moment nog veel te vroeg. “Er staan regelmatig bepalingen in contracten, maar in dat geval gaat het wel om meer extreme zaken. Dan moet de omzet echt een tijdlang onder een bepaald niveau liggen. Draai het om: als het goed gaat met de verkoop van brandstoffen, wat natuurlijk jarenlang is gebeurd, dan krijgen de verhuurders met vaste huurcontracten ook niet meer geld.”

Ondernemersrisico

Van den Berg vindt dat het eerste stuk omzet dat huurders nu mislopen deel uitmaakt van het ondernemersrisico. “Ergens ligt de grens waar dit stopt, maar aan die grens zitten we nu echt nog niet. Ik kan me voorstellen dat je met een dergelijk verzoek komt als deze situatie voor een langere periode aanhoudt. Als je nu kijkt wat de huidige daling op jaarbasis betekent, dan zouden grote partijen die gezond zijn echt nog niet in de problemen moeten komen. Je zou verwachten dat ze wel wat meer vet op de botten hebben.”

Ook tankstation-adviseur Peter Waterham heeft inmiddels vragen van een groot aantal verhuurders gekregen over het verzoek van verschillende maatschappijen. Volgens hem is het goed om mee te denken met de huurder, maar moet je wel kritisch blijven. “Gezien de omstandigheden is het prima om een regeling te treffen, bijvoorbeeld voor het betalen van de huur per maand in plaats van per kwartaal. Of om afspraken te maken over latere betaling. Maar het voorstellen van vermindering van de huur omdat de inkomsten nu lager zijn, vind ik echt te prematuur. Daar hoef je niet mee akkoord te gaan.”

Waterham stoort zich vooral aan de eenzijdige manier waarop bepaalde partijen communiceren. “Het hoort in mijn ogen een wisselwerking tussen huurder en verhuurder te zijn. Maatschappijen kunnen behoorlijk dominant zijn, ook wanneer het gaat om bijvoorbeeld huurbescherming. Als huurder vragen ze nu om mee te denken. Dat is prima, maar dan mag de verhuurder ook een tegenprestatie verwachten.”

Water bij de wijn

Het advies van Waterham is om huidige contracten nog eens goed tegen het licht te houden. “Zijn er zaken of afspraken waar je niet blij mee bent, breng die dan juist nu ter sprake. Loopt het contract op korte termijn af? Probeer dan alvast te praten over een eventuele verlenging tegen voorwaarden die je zelf interessant vindt. Ook de maatschappijen mogen wat water bij de wijn doen in deze tijd.”

Lees ook:

Auteur: Remco Nieuwenbroek

Remco Nieuwenbroek is de vaste journalist voor vakblad TankPro en hoofdredacteur van het TankPro Magazine.

Reageer ook

Nog maximaal tekens

Log in via een van de volgende social media partners om je reactie achter te laten.